Que faut-il entendre par copropriété ?
La copropriété c’est l’organisation de la propriété d’un immeuble bâti en lots, entre plusieurs personnes. Les règles sur la copropriété ne sont pas limitées aux appartements situés dans un immeuble. Ainsi une maison d’habitation individuelle qui comporte aux moins deux logements avec des parties communes appartenant à des propriétaires différents est une copropriété
Comment distinguer les parties privatives et les parties communes ?
Les parties privatives :
Ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles sont la propriété exclusive du copropriétaire.
Sauf disposition contraire du règlement de copropriété, ci-après les parties privatives :
• les fenêtres et les volets
• les cloisons intérieures (non portantes)
• les revêtements des murs et des sols
• les portes intérieures des lots
• les canalisations adductives et évacuatives particulières (aussi : le rattachement du lot privatif au chauffage central avec les radiateurs intérieurs)
• les installations sanitaires et électriques des lots
Les parties communes:
Ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Il s’agit notamment de:
• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès
• le gros œuvre des bâtiments ( y compris les murs porteurs à l’intérieur d’un lot privatif, la toiture, les planchers et les plafonds), les éléments d’équipement commun (p.ex. la chaufferie centrale y compris les conduits/canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs)
• les coffres, les gaines et têtes de cheminées
• les locaux de services communs (p. ex. buanderie, local technique etc.)
• les passages, les corridors, les ascenseurs
• les terrasses, les balcons, les balustrades et les garde-corps (sauf leur revêtement, invisible de l’extérieur)
• les cloisons séparant un lot privatif d’une partie commun
Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété et que détermine-t-il ?
Le règlement de copropriété est acte écrit, conventionnel et obligatoire qui s’impose aux copropriétaires et aux locataires de l’immeuble. C’est le document central de la copropriété, définissant les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.
Le règlement détermine (= son objet)
a. l’usage des parties privatives et des parties communes (= destination) et les conditions pour en profiter,
b. les règles relatives à l’administration des parties communes,
c. la quote-part des charges afférentes à chaque lot.
Quelles règles sont à adopter pour la modification du règlement de copropriété ?
La modification du règlement de copropriété doit se faire par une décision de l’assemblée générale. Pour que cette décision soit valable, il faut cependant que les règles de majorité prévues par la Loi de 1975 soient respectées à savoir :
– à la majorité des membres du syndicat représentant au moins trois quarts des voix si la modification du règlement concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes
– à l’unanimité s’il s’agit d’imposer aux copropriétaires une modification à la destination des parties privatives ou aux modalités de jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété (par exemple l’interdiction de pendre du linge aux balcons)
– avec l’accord du copropriétaire concerné lorsque la modification du règlement de copropriété concerne la destination ou la jouissance de parties privatives d’un seul copropriétaire
– à l’unanimité s’il s’agit de modifier la répartition des charges, sauf si cette modification est devenue nécessaire suite à des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition (pour des explications supplémentaires il y a lieu de se référer au chapitre sur les majorités)
Quel est le nombre de voix de chaque copropriétaire ?
Chaque copropriétaire dispose en principe d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes. Les quotes-parts sont d’habitude exprimées en millièmes.
Quelles sont les organes d’une copropriété et sa composition ?
• Le syndicat
• Le conseil syndical
• Le syndic
Dans une copropriété le terme de syndicat désigne le groupement composé par l’ensemble des copropriétaires. Le syndicat existe dès qu’un immeuble en copropriété comporte au moins deux copropriétaires.
La création d’un conseil syndical n’est pas obligatoire, de sorte que dans bon nombre de petites copropriétés il n’y en a pas. L’institution du conseil syndical peut être prévue, soit par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires, en respectant les majorités prévues par la Loi de 1975.Si le règlement de copropriété crée un conseil syndical, il fixe normalement également les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil, et notamment celles relatives au nombre de ses membres et à la durée de leur mandat. La durée du mandat des membres du conseil syndical ne peut dépasser 3 années renouvelables
Le syndic est la personne désignée par le syndicat des copropriétaires afin d’assurer la gestion de la copropriété et de la représenter en justice. Le rôle du syndic est primordial dans la tenue d’une copropriété. Il représente le syndicat et exécute les décisions prises lors de l’assemblée générale. En plus le syndic exerce de nombreuses autres fonctions
Quels sont les pouvoirs du syndicat ?
Le Syndicat a pour mission la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Rentrent ainsi dans ses attributions :
• veiller au bon entretien des parties communes et à l’exécution des réparations nécessaires
• faire respecter les dispositions du règlement de copropriété
• veiller à la répartition correcte des charges
• agir en justice, tant en demandant qu’en défendant
Quel est la mission du conseil syndical ?
Le conseil syndical a les fonctions suivantes, qui sont limitativement énumérées par la loi :
• il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur les questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même
• il contrôle la gestion du syndic et notamment : – la comptabilité du syndic – la répartition des dépenses – les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et autres contrats.
A cet effet il peut déléguer un ou plusieurs de ses membres au bureau du syndic, après lui en avoir donné avis, pour prendre connaissance et copie de toutes les pièces, documents, correspondances et registres se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété.
• il exécute les missions ou délégations qui lui ont été confiées par l’assemblée générale
• il donne son avis si le syndic veut faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux urgents et peut demander le versement d’une provision par les copropriétaires.
Les missions d’un syndic de copropriétaires : représentation et gestion
Le syndic est le mandataire du syndicat sur base du contrat de mandat. Il est dès lors évident qu’il
ne suffit pas que l’assemblée générale désigne un syndic, mais il faut encore que le syndic accepte
sa nomination.
Le syndic de copropriétaires intervient comme une instance qui représente tous les propriétaires, pour simplifier la gestion d’une copropriété.
Il œuvre pour protéger au mieux chaque propriétaire, tout en veillant aussi à prémunir l’immeuble des dégradations.
Mission du syndic
• Exécution des décisions de l’assemblée générale
• Exécution des dispositions du règlement de copropriété
• Gestion de l’immeuble
Il appartient au syndic d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.
Le syndic assure l’entretien courant de l’immeuble. Il veille ainsi, par exemple, à ce que les parties communes soient nettoyées, que l’ascenseur et la chaudière ainsi que les autres équipements communs fonctionnent correctement. Il lui appartient donc d’effectuer ou de faire effectuer les réparations d’entretien courantes.
• Convocation des assemblées générales
• Détention des archives du syndicat
• Tenue de la comptabilité de la copropriété
• Représentation du syndicat dans tous les actes civils
• Représentation du syndicat en justice
